큰돈되는 아파트는 따로 있다, 불황에도 실패하지 않는 아파트 투자 노하우

큰돈되는 아파트는 따로 있다, 불황에도 실패하지 않는 아파트 투자 노하우

집필에만 4년이 걸렸다는 부동산 전문기자의 저서! 

부동산 관련해서 꼭 알아야할 정보들을 모은 정말 교과서 같은 너무 좋은 책이다. 

작년에 발행되긴한 책이지만, 앞으로도 자주자주 꺼내보고 싶은 좋은 책! 

나를 위한 정리 

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1.들어가며

 - 자가 보유율이 제자리인 이유는 경험이 있는 자만이 집을 사기 때문이다. 

: 유주택자의 주택 거래는 2006년부터 2007년까지 31%에 불과했지만, 2013년에서 2014년에는 44%로 절반,
  특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2015년부터 2017년 2년새 2배 증가 

- 집값 하락은 전세가 상승을 초래한다. 

- 아파트는 통상 1천 세대를 건립하는데 약 30개월이 걸린다. (착공  ~ 준공) 

: 택지개발이나, 신도시 개발의 경우 5년 정도 소요 

2. 1장, 부동산투자 타이밍, 시장의 흐름으로 판단하라 

- 들어가야할 때와 빠져나와야할 때가 언제인지를 아는 것이 투자의 핵심 (무손실 투자) 

- 정부는 소비를 증대시키기 위해서 국민 소비수준 향상, 주택부분에서 소비 줄이는 방법 선택 

- 정부의 8.25 정책 (공급억제)으로 수요자들은 기존 주택과 분양권 시장, 아직 분양되지 않은 아파트 공급에 더욱 열광 

- 서울/수도권은 수요에 비해 공급이 해소되지 않았다는 측면에서 향후 가격 움직임

특히, 서울 중심부는 수요 물량을 일시에 해소할 수 있는 상황이 아니며, 재건축/재개발도 조합원 물량을 제외하면 공급량이 많지 않아
집값 하락의 요인으로 작용하기에는 역부족이다. 

- 2014년 이후 소형 아파트가 분양시장에서 큰 인기를 끌었다. 하지만 최근 소형 아파트의 공급과잉으로 중대형 아파트의 희소성이 증대했다. 

: 2015년 전후 전용면적 59제곱미터 (구 24평), 폭발적인 인기, 2~3년 사이 전용면적 85제곱미터 (구 34평 이하) 아파트가 봇물처럼 쏟아지고 있다. 

2008년 글로벌 금융위기 이후 대형 아파트 인기 식음, 2015~2017 소형이 아니면 팔기 어려운 분위기

-오피스텔에 대한 수요가 꾸준히 상승세, 1인 가구 시대와 맞물리면서 공급량 크게 증가 

1인 가구 시대는 소형 아파트가 아닌 초소형 주거형태로 흐르고 있으며, 소형 아파트의 인기는 소형 주택이 많아지면서 점차 그 빛을 잃어갈 확률이 높음

 

- 1년을 주기로 보았을 때 주택에 대한 수요가 많은 시기는 이사 철인 3~5월, 9~11월이다. 전세/매매 모두 

- 지하철 개통의 경우 계획이 발표될 때 가장 크게 오른다. 

3. 2장 전셋값의 움직임이 집값의 움직임이다. 

- 금융상식과 부동산 지식을 이용해서 또 다른 수익처를 만드느냐 

- 애프터 리빙제 ? 소규모 분양업자들이 사용하던 수법, 2009~2013년 한강신도시, 고양식사지구 등에서 아파트 분양 이후 일부 분양되지 않은 

세대를 매매가 아닌 전세로 내놓는 방법 

- 공격적인 투자 방식은 타개할 능력이 있을 때 득 

4. 3장 아파트 투자 전에 꼭 알아야 할 7가지 

-전세가격 시세, 매매가 시세 과거 시세 리뷰 필요, 동일면적 대비 주변 아파트 가격 비교 

안목은 하루 아침에 생기지 않는다 꾸준히 노력

-빚을 효율적으로 활용, 상승장에서 과감한 투자 

-2016년부터 수도권 지역의 주택공급을 축소, 서울 지역은 늘리는 정책 (재개발/재건축) 

사업의 진행 속도에 따라 지분가격의 오르내림이 달라질 것 

-부동산 시장 상승/하락 신호 : 주택 거래량의 변화, 전세가격 변동, 주택 공급량, 금리 변화 등 부동산 시장 징후를 주목 

-집값이 오를 때는 단시간에 오르고, 내릴 때는 서서히 떨어진다. 

5. 4장 기존 아파트 투자, 이렇게 하면 된다. 

- 전세가격은 부동산 상승시기에 상승률이 크지 않다가 하락기가 오면 상승 

(매매 수요 -> 전세 수요로 전향)

-주변에 대규모 주택공급 지역은 전세가 떨어짐 

-저가아파트가 먼저 오르고, 고가 아파트가 뒤따라 오름, 경기침체시 수도권 인구 증가

- 뉴스보다는 주변 동향에 따라 사고 팔고를 결정, 저평가 지역 모색

-부동산 하락기에 접어들면 반드시 집을 사야 하는 시기를 점검하고, 적절한 때에 매입에 돌입할 준비를 해야함 

-재건축 사업 절차 : 기본계획 수립 -> 추진위원회 설립 (승인) -> 조합설립 ->사업(시행)인가 ->관리처분 인가-> 착공 -> 준공, 각 단계별 10%~20% 상승  

-관리처분 계획전후 실망 매물을 잡아야한다. (부동산 비수기에 등장) 

6. 5장 법원경매, 부동산 투자의 정답이 될 수 있다.  

- 태인경매정보/지지옥션/굿옥션/스피드옥션  

- 경매입문자를 위한 미래 경매 사이트 

(권리관계, 주변 낙찰사례, 사진, 주변 지도)

-세입자 현황, 권리분석을 통한 예산 수익, 말소기준권리를 통한 위험요소, 주변 낙찰사례를 통한 낙찰금액, 2등 입찰 가격, 입찰 경쟁률)