부동산 왜? 버는 사람만 벌까 - 심교언 교수
작년에 나온 책인데 부동산 관련해서 조금 더 알고 싶어서 집어든 책!
생각보다 재미있고 쉬운 설명에 술술 잘 읽혔다.
여러가지 기억에 남는 구절이 있었지만, 결국 부동산 투자는 '입지'와 '시점'의 문제라는 부분이 가장 와닿았다.
책 서두에 보면 1990년대부터 꾸준히 ‘폭락이 올 것이다”라고 주장의 책들이 인기가 많았다고 한다.
하지만 이러한 책들은 주장만 있고 근거는 빈약하거나 비약이 많다고..
구체적으로 우리는 주택 가격이 어떻게 형성되며, 어떤 속성이 있는지에 대한 이해가 필요할 것이다.
나도 2018년 대한민국 서울의 주택 시장 가격의 미친 급등에 대체 이유가 뭔지 궁금해서 이 책을 손에 들었고, 약간은 해답을 찾은 느낌이다.
이 책이 2017년에 쓰여진 책이라서 오히려 지금 현실과 비교해보는 재미도 있었다.
시장에 대한 객관적 자세와 과거의 흐름을 이해하는 것이 더욱 중요
젊을 때 잘한 판단 몇 번이, 몇 십 년 후 동년배들과 수억 원 이상의 자산 격차를 불러올 수 있다.
미래를 위해서 정리해둔 주요 구절들
Part1 앞으로 가장 뜨거울 지역은?
1. 가장 뜨거운 곳에 주목하라
- 골든 칼라라 불리는 전문가 그룹이 경제 성장에서 중요, 이 사람들이 어떤 지역을 선호하느냐가 향후 주택 가격에 영향을 미침
- 서울 인구는 줄어들지만 수도권 인구는 증가함
- 강남/용산, 경부고속도로 지하화/삼성역 주변
- 유동성 공급에 따른 자금 유입
2. 앞으로 어떻게 해야 하나
- 우리나라 부동산은 특정 지역(ex 강남)만 오르고, 나머진 철저하게 소외
- 부동산은 시점과 지역을 사는 것, 부동산의 수많은 상품이 제각각 다른 움직임
- 세계경제, 국내경제, 금리 고려, 살기 편한 집이 아닌 오를 집을 사라
Part2 대한민국 주택가격, 정말 비싼걸가?
1. 대도시의 부동산은 원래 비싸다
- 세계적인 기준으로 우리나라의 주택가격이 비싸다고 말하긴 곤란하다는 것이 학계의 일반적인 의견
(뉴욕/도쿄/런던/시드니/홍콩 등)
2. 우리나라 주택 가격은 얼마만큼 올랐는가?
- 모든 주택을 다룬 주택매매가격지수는 30년간 연평균 3.73%,
- 아파트매매가격지수는 연평균 5.54%
- 외환위기 때를 제외하곤 꾸준히 상슴, 강남과 서울 아파트 값이 많이 올랐음
- 한국은 비 금융 자산 비중이 높은 구조로 부도산 가격이 조금만 움직여도 개인자산 전체가 움직인다.
Part3 주택가격 결정의 법칙을 알고 투자하라
1. 주택가격 예상 1법칙, 수요와 공급
- 입지, 교통, 학군, 공원, 편의시설, 문화시설
- 거시적으로 정책, 사회분위기, 경기전망
- 1990년대 200만 호 주택 입주 (인허가 물량 75만호)
- 인구와 가구수의 증가, 소득 증가가 나타나에 따라 주택 소비량에 큰 영향을 미쳤다.
- 정부에서 공개적으로 발표한 쇠퇴도시에는 되도록 투자 하지 않는 것이 좋다.
- 60제곱미터 이하 주택을 더욱 세분화해, 1인 가구를 위한 정책적 배려 필요
2. 그 지역의 산업을 보면 주택 가격도 보인다.
- 지역산업, 고용, 특정 산업에 대한 지나친 의존은 해당 도시의 성장과 몰락 사이클을 짧게하므로
이를 다변화 시키고 이후 산업 발전에 대한 끊임없는 노력을 해야한다.
Part4. 주택가격 계속 오를까?
1. 부동산 가격 상승의 법칙
- 지역에 따라 차이가 있으나, 큰 도시 즉 대도시는 오를 가능성이 높다.
- 소득과 인구변화를 감안한 수요가 2043년까지는 계속 늘어나는 것으로 나타남
- 초저금리로 인해 투자처를 찾지 못한 풍부한 자금들이 부동산에 쏠리면서 가격급등, 경제적 펀더멘털이 약한 상태에서의 가격급등은
이후 급락 조정을 겪는 것이 일반적
- 인구 고령화는 과거와 다른 성질의 수요의 증가, 대도시와 지방도시의 격차
- 향후 가구수 추계, 2043년까지 증가
2. 하락 시나리오를 뜯어보자
1) 금리인상과 주택가격
- 미국 금리 인상 1996년~2000년 기준금리 6차례 1.75%P 인상
- 미국 금리 인상 2004년~2006년 기준금리 17차례 4.25%P 인상
- 일반적으로 금리가 인상될 떄 주택가격은 하방압력을 받기 마련, 하지만 우리는 경제여건에 따라 그 현상이 나타나는 시차가 달랐고, 고금리
상태에서 주택가격이 상승하는 경우도 있었기에 상관관계가 명확치 않다.
그러나, 금리인상의 경우 빨리 올릴 것 같진 않으나, 마냥 안심할 수 없는 상황이다.
2)베이비부머가 은퇴
- 베이비부머 (1955년 ~ 1963년) 세대 은퇴 2010년 후
- 50대 이상의 주택 구입이 과거보다 늘고 있다. 기대 수명의 증가/초저금리
- 주택연금제도 도입 (2023년 전후 ?)
3) 인구 절벽으로 생산가능인구와 부동산 가격 하락
- 액티브 시니어, 여성고용률 증가
4) 입주폭탄과 부동산 폭락
- 2015년 ~ 2016년 대량 인허가 물량은 2~3년 지난 시점에 입주가 이뤄질 것으로 보이고, 생산가능 인구 감소 현상과 맞물려 어느정도 조정 불가피
2기 신도시? 역전세난, 매매가격 하락, 전세가 급등
5)공급이 터지면 지역적으로 조정을 받는다
- 2008년 잠실 송파구 사례, 지역적 공급물량 쏠림은 단기적인 급락, 중장기적으로 평균치에 근접
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